• 省政府新聞辦批文·浙新辦[2008]17號

  • 龍灣區唯一具有新聞發布資質網站

  • 溫州市第一批文明網站

  • 溫州市網絡文化協會理事單位

  • 市級青年文明號參賽崗

微信 新浪微博 APP

您所在的位置: 您當前的位置 : 龍灣新聞網  ->  新聞中心  ->  溫州新聞 -> 正文

買了房屋發現是違章房,如何維權? 律師支招

2019年11月15日 09:09:36來源:溫州網

  溫州網訊隨著溫州“大建大美”的推進,城中村改造問題備受關注。記者梳理4個與拆遷安置有關的問題,由浙江六和(溫州)律師事務所監事、合伙人羅洋律師為你解答。

  買的房子竟是違章房,拿不到安置補償,該怎么維權?

  市民錢女士咨詢:我在溫州某村買了一個房子,在征收補償階段被拆遷部門認定為違章建筑,拿不到安置補償,我現在應該怎么維權?

  律師解答:根據目前溫州市區各區的房屋征收補償政策,具備土地證、房屋所有權證的建筑物屬于合法產權房屋,沒有產權證但以前辦理過規劃手續并已建房的可以視同合法,或者根據相應年限的航拍圖也可以視同合法等存在幾種依法安置補償情形。如果不符合前述幾種情形的建筑物,不論是磚混類結構還是棚屋型建筑,都會被拆遷部門認定為違法建筑而不予合法賠償,最多只能夠按照200元/平方米或300元/平方米的價格給予違章建筑的補償。

  類似錢女士購買的違章建筑,很多都是村民在自家自留地上私自搭建的平房,用于家庭小作坊經營或是出租給外來務工人員居住之用。這些房子因不具備合法手續不是受法律保護的可予在市場上合法流通的房屋。按照溫州地區的司法實務判斷,屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規定的“違反法律、行政法規強制性規定”的情形,因此該違章建筑的買賣行為無效。

  對此,錢女士應當拿起法律的武器,對出賣人向人民法院提起民事訴訟,要求依法確認雙方之間簽訂的房屋買賣合同無效,并主張退還當時已支付的全部購房款。還有,法律上的合同無效,合同雙方是互負返還義務,錢女士也需要將當初購買的違章建筑返還給出賣人。而如果違章建筑已經被拆除,房屋因為拆遷部門行政管理的原因已經不存在了,錢女士也就不負該返還義務了。此外,房屋買賣合同無效,違章建筑的補償款不屬于錢女士,而是歸屬于出賣人所有。

  賣房者不配合辦理拆遷安置手續,怎么辦?

  市民王先生咨詢:我有個親戚在若干年前自建了一棟三層建筑,后來我買了其中的一層。現在拆遷部門也確認該三層建筑物都能根據政策標準計算相應的安置補償,但是我親戚現在卻反悔了,不配合我去辦理拆遷安置手續,我該怎么辦?

  律師解答:市民王先生既然向其親戚購買的是經過拆遷部門確認可予安置補償的建筑物,則他就是所購買的其中一層房屋的合法權利人,依法應當享受相應的拆遷安置補償權益。但鑒于他的親戚拒不配合辦理拆遷手續,拆遷部門無法確定王先生的合法拆遷人資格。

  王先生應當向人民法院提起民事訴訟,提交與親戚之間簽訂的合法、有效的房屋買賣協議和購房款繳納憑證等證據材料。只要協議明確約定了購買房屋的具體門牌號、坐落和該樓層的面積、方位、價款等關鍵信息,就能印證王先生購房人的身份。人民法院會依法判決王先生對所購房屋享有相應的拆遷安置補償權益。具體而言,王先生依法享有的安置權益包括與基于該房屋而享有的政策優惠和與他自身身份有關的一些補償,但不包括因整棟樓房的戶口性質、戶口關系額外產生的安置權益,這些權益仍歸屬于出賣人即其親戚所有。當王先生取得了人民法院下發的生效判決書之后,就可以直接要求拆遷部門核算并領取安置權益。

  參與分家的親戚去世,怎么辦理拆遷安置手續?

  市民李女士:我爸爸這一輩一個大家族的親戚們在二十幾年前共同對祖輩遺留下來的幾間老房子進行了書面的分家析產。現在老些房子要拆遷了,但是當年參與分家的親戚很多都已經去世了,現在應該如何去辦理拆遷安置手續?

  律師解答:分家析產是家庭成員要求分割他們共同共有財產的法律行為,大部分是由于家庭生產、生活方面的實際需要引起。分家析產協議如果是家庭成員的真實意思表示,且不違反法律、強制性規定,就是有效、可履行的。李女士家幾間祖屋通過上一輩和老一輩共同分家析產的行為確定了房子的歸屬,如果老房子有辦理過房產證,則當年可以直接憑分家析產協議去辦理各自的變更登記手續;如果沒有產權手續,則需要分家析產的權利人共同去拆遷部門登記并辦理安置手續。

  現在由于分家析產的年代久遠,很多參與分家的親戚既然已經去世了,對于拆遷部門而言在沒有全體分家人員到場的情況下是難以直接辦理安置手續的。這時候,李女士可以考慮選擇向人民法院提起要求確認拆遷安置權益的訴訟。雖然部分分家析產參與人已經過世,但可以由他們的子女或者其他法定繼承人作為被告或第三人參與訴訟。此類訴訟需要明確幾個問題,首先就是查明過世分家析產人繼承人的真實身份,以明確被告主體資格,其次要審查分家析產協議是否符合法定形式、特別是對老房子的分家處理是否合法,最后則要準確計算李女士一家基于分家析產協議依法可以取得安置權益的具體份額。法院經過審查以判決或者調解的方式就能夠將李女士一家享有的安置權益份額通過法律文書的形式固定,拆遷部門根據法律文書就可以直接辦理安置手續。

  父母的房子被登記在兄弟的名下,我該如何主張拆遷安置權益?

  市民陳先生:我爺爺、奶奶很多年前自建了一間老房子,他們生有我爸和我大伯兩個兒子。以前我大伯家經濟比較困難,當時說好這個老房子給大伯家居住用的,爺爺奶奶老了以后一直住在我家由我爸來照顧。兩年前,爺爺、奶奶先后去世了,今年初我們聽說老房子因為政府修建道路的原因要拆遷了,但經政府部門查詢卻發現房子已經被大伯登記在自己名下并作為被拆遷人享受了拆遷安置權益,那么現在我家該怎么主張權益呢?

  律師解答:市民陳先生說的爺爺、奶奶自建的老房子無論是否經過產權登記都屬于爺爺和奶奶的共同財產,既然沒有經過正式的分家析產,則無論是陳先生的父親還是他大伯在爺爺、奶奶仍然健在的情況下都沒有取得房子的所有權。雖然爺爺、奶奶考慮到大伯家經濟困難讓其一家住到了老房子里面,但只是一種暫時性的居住行為,并沒有改變老房子的權屬。兩年前爺爺、奶奶已經先后去世,則在其生前沒有進行分家析產的情況下,應當由陳先生的父親和他大伯共同繼承該老房子。

  因此,陳先生的大伯在沒有取得合法析產或者繼承手續的情況下私自將老房子辦理到自己名下的行為明顯侵犯了陳先生父親的合法權益,陳先生大伯或者是提供了虛假的證明材料去辦理權屬登記,或者是不動產登記部門并未依法盡到審查登記義務。陳先生的父親應當向人民法院提起對大伯的民事確權訴訟,要求確認基于繼承關系對老房子的權屬享有一半的份額。待民事判決之后,還需另外對不動產登記機構提起要求撤銷將老房子登記在大伯名下的行政訴訟。在訴訟的過程中,要及時函告拆遷部門停止將安置權益單方給予大伯的行為,或者在必要時向人民法院申請對安置權益或者大伯名下個人財產的保全措施。通過以上訴訟和保全程序,可以依法確保陳先生父親依法獲得其父母遺留財產的安置權益。

  來源:溫州晚報

  記者:周蓓蓓

[編輯: 陳靜] 
分享到:
下載

微博